주택관리사_민법#59_p.575 임대차

제2장 계약 각칙
제2절 임대차
01 임대차의 의의 및 성질
1. 의의
당사자의 일방(임대인)이 상대방에게 목적물을 사용, 수익케 할것을 약정하고, 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할것을 약정함으로써 성립하는 계약

물건 (동산, 부동산, 토지, 건물)

← 사용수익 → ↓ 약정

차임

02 부동산임차권의 강화
2. 강화 의 내용
(1) 대항력의 강화
임차권 → 채권 → 대항력 X
임차권 등기 ○ → 대항력 ○
(2) 방해 배제 청구권
임차권 등기 ○ → 방해배제청구 ○

03 임대차의 성립
1. 당사자의 합의 → 낙성계약
2. 목적물 → 물건

04 임대차의 존속기간
1. 기간이 약정이 있는 경우
(1) 최장기간 → 무제한
(2) 최단기간
1) 원칙 → 보장 X
2) 묵시적 갱신(법정갱신)
임대차 기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에, 임대인이 상당한 기간안에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다 그러나 기간의 약정이 없는 경우로 되어 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
2. 기간 약정이 없는 경우
존속기간 약정 X → 언제든지 자유해지 통고 가능
① 임대인이 해지통고 → 6월 → 임차권 소멸
② 임차인이 해지통고 → 1월 → 임차권 소멸

05 임대차의 효력
1. 임대인의 의무
(1) 목적물인도의 의무
(2) 수선의 의무
임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것인 경우에는 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.
임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다. 따라서 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대구모의 수선은 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다.
(3) 방해제거
(4) 담보책임
2. 임차인의 권리와 의무
(1) 임차인의 권리
1) 임차권(목적물의 사용, 수익권)
① 사용, 수익 범위
임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용,수익하여야 한다.
② 임차권의 대항력
임차권 → 채권 → 대항력 X
임차권 등기 ○ → 대항력 ○
2) 비용상환청구권
필요비 → 지출시 → 임의규정, 유치권 ○
유익비 → 종료시 → 임의규정, 유치권 ○
④ 임차인의 매수청구권
ⓐ 지상물 매수청구권
토지 → 존속기간만료 → 갱신청구 → 거부 → 지상물 매수청구권 → 강행규정, 형성권
존속기간 약정 X + 임대인 해지통고  → 갱신청구 없이  지상물매수청구 가능
ⓑ 부속물매수청구권
부속물 → 부합 X + 임대인의 동의, 임대인으로부터 매수 → 부속 → 부속물매수청구권 → 강행규정, 형성권
* 참고: 부속물 → 부합 ○ → 유익비 → 종료시 → 비용상환청구권, 임의규정
(2) 임차인의 의무
1) 차임지급의무
① 차임지급시기
ⓐ 동산, 건물, 대지 → 매월말
ⓑ 대지 이외의 토지 → 매년
② 차임증감청구권
③ 부동산임대인의 법정담보물권
ⓐ 임대인이 임차인 소유의 건물 압류 → 법정저당권
ⓑ 임대인이 임차인 소유의 동산 압류 → 법정질권
④ 차임지급연체와 계약의 해지
임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
2) 임차물 보관의무 → 선관주의의무
3) 무단양도, 전대금지의무
4) 임차물반환의무
5) 공동임차인의 연대의무
수인이 공동하여 임차하는 경우에는 그 임차인은 연대하여 그 의무를 부담한다.

06 임차권의 양도와 전대
2. 임차권의 양도
임대인의 동의 ○ → 임차권 양도
갑(임대인) ← 임대차 → 을(임차인)
갑(임대인) → 동의
을 - 임차권 양도→ 병
∴ 갑(임대인) ← 임대차 → 병(임차인)

3. 전대차
임대인의 동의 ○ → 전대차
갑(임대인) ← 임대차 → 을(임차인)
갑(임대인) → 동의
을 - 전대 → 병
∴ 을(전대인) ← 전대차 → 병(전차인)
* 임대인의 동의 X → 양도, 전대
갑(임대인) ← 임대차 → 을(임차인)
갑(임대인) → 동의 X
을 - 양도, 전대 → 병
양도, 전대 → 유효 ○
을은 갑으로부터 동의를 받아야 할 의무  ○
만일 을이 갑으로부터 동의를 받지 못할 경우 담보 책임을 져야 한다.
병은 자신의 권리를 가지고 갑에게 대항할 수 없다.
갑은 병에게 을에게 돌려주라고 소유권 반환 청구를 할 수 있다.
갑과 을과의 임대차 계약이 유효할 경우 갑은 병에게 손해배상 청구를 할 수 없다.
갑은 을과의 임대차 계약을 해지할 수 있다.

07 보증금
임대차가 종료가 되면 목적물의 반환과 보증금의 반환은 동시이행의 관계이다.
임대인은 보증금으로부터 연체차임을 충당할 수도 있고 충당하지 않고 임차인에게 그 지급을 청구할 수도 있다.

08 임대차의 종료
1. 종료원인
(1) 존속기간의 만료
(2) 해지의 통고
1) 존속기간 약정 X
2) 약정 해지 사유 ○
3) 파산선고 ○ → 손해배상 청구 X
(3) 해지

① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때	임차인
② 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우 그 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때
③ 임대인의 동의 없이 양도, 전대한 경우	임대인
④ 차임 연체액이 2기의 임차액에 달할 때
⑤ 기타 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우	기타 약정

https://youtu.be/UCKp8Sxj5Zo