주택관리사_민법#58_p.553 계약의 해지

04 채권법각론
제1장 계약 총칙
제6절 계약의 해제 · 해지
2. 동시이행항변권
05 계약의 해지
계속적 계약 → 장래실효 → 해지→ 원상회복 X → 청산의무 ○, 손해배상청구 ○

제2장 계약 각칙
제1절 매매
01 매매의 의의 및 성질
1. 의의
재산권 ← 약정 → 금전
재산권 : 물건 X, 소유권 등
금전X, 재산권○ → 매매 X, 교환 ○

2. 매매의 성질
1) 매매는 유상·쌍무·낙성·불요식 계약이다.
2) 매매는 재산권의 이전을 목적으로 한다.
3) 매매는 대금지급을 그 특질로 한다.

02 매매의 성립
1. 당사자의 합의
2. 매매성립에 있어서의 특칙
(1) 매매의 예약
1) 의의
당사자 사이에 장래에 본계약을 체결할 것을 약속하는 계약
2) 성질
① 예약은 계약의 일종이다.
② 채권계약, 불요식계약
3) 종류
① 편무예약 · 쌍무예약
편무예약 : 승낙의 의무를 지는 당사자 일방이 부담
쌍무예약 : 승낙의 의무를 지는 당사자 쌍방이 부담
② 일방예약 · 쌍방예약
일방예약 : 예약완결권이 일방에게 있는 것
쌍방예약 : 예약완결권이 쌍방에게 있는 것
4) 매매의 일방예약
매매의 예약은 일방예약으로 추정됨이 원칙이다.
일방예약 → 원칙
특이사항이 없는 경우 일방예약으로 추정
5) 예약완결권
① 매매의 일방예약에 의하여 상대방에 대하여 매매완결의 의사표시를 할 수 있는 권리
② 형성권
③ 양도, 가등기
④ 존속기간 : 약정기간, 제척기간 10년
⑤ 행사방법 : 무관
(2) 계약금 → 요물계약
1) 의의와 성질
매매대금의 일부로 충당
① 증약금 성격 → 모든 계약금의 공통적 성질
② 해약금 추정 (민법) → 원칙적 성질로 계약을 해제할 수 있는 금전

ⓐ 준사람 → 포기	▶ 해제가능(이행착수전, 중도금 지급전) → 소급실효 → 손해배상 X, 원상회복 X
ⓑ 받은사람 → 배액상환

③ 위약금 특약
ⓐ 원칙 : 손해배상 예정 → 계약금 ○ + 손해배상 X
ⓑ 특약 : 위약벌 → 계약금 ○ + 손해배상 ○
(3) 매매계약의 비용
쌍방이 균등 부담
ex) 부동산 등기 비용 → 매수인 부담

03 매매의 효력
1. 매도인의 의무
(1) 재산권 이전 의무
1) 권리이전 의무
2) 목적물 인도
* 과실수취권 (하기 그림과 표 참조)
3) 동시이행

매매		인도
		전	후
	원칙	매도인 과실수취	매수인 과실수취
	예외	매수인 대금지급완료 → 매수인 과실수취

(2) 매도인의 담보책임
책읽으면 너무 어렵고 복잡하므로 책 읽지 말고 아래 설명보고 p570 표 암기할 것
1) 매도인
→ 무과실 책임, 최소한 담보책임은 부담한다.
2) 매수인
① 선의 → 담보책임을 물을 수 있다. → 제척기간 : 안날로부터 1년
② 악의 → 제척기간 : 매매한 날로부터 1년
ⓐ 전부 타인 권리 → 해제 ○ → 제척기간의 제한 X
ⓑ 일부 타인 권리 → 대금 감액 ○
ⓒ 저당권, 전세권 실행 → 권리 취득 X 또는 상실 → 해제 ○, 손해배상 ○ → 제척기간의 제한 X
3) 목적물 하자 → 매수인 선의, 무과실 ○ → 제척기간 : 안날로부터 6개월

담보책임의 원인		매수인 선악	책임의 내용(매수인의 권리)			행사기간 (제척기간)
			대금감액	해제권	손해배상
권 리 의 하 자	전부타인의권리	선의		○	○
		악의			X
	일부타인의권리	선의	○	잔존부분이면 매수하지 않았을 경우	○	안날로부터 1년
		악의		X	X	계약일로부터 1년내
	수량부족 일부멸실	선의	○	잔존부분이면 매수하지 않았을 경우	○	안날로부터 1년
		악의		X	X
	용익권에 의한 제한	선의		목적을 달성할 수 없는 경우	○	안날로부터 1년
		악의		X	X
	저당권 전세권에의한 제한	선의		소유권을 취득할 수 없거나 상실할 때
		악의
물 건 의 하 자	특정물의 하자	선의		목적을 달성할 수 없는 경우	○	안날로부터 6개월
		악의		X	X
	종류물의 하자	선의		목적을 달성할 수 없는 경우	손해배상 또는 완전물급부청구권	안날로부터 6개월
		악의		X	X

* 물건에 대한 하자담보책임의 경우에는 매수인의 선의, 무과실을 요건으로 한다.
* 일부 타인의 권리의 경우에는 선,악 불문하고 대금감액청구권이 있다.

4) 경매
①
ⓐ 물건의 하자 ○ → 담보책임 X
ⓑ 권리의 하자 ○ → 담보책임 ○
②
ⓐ 1차 : 매도인
ⓑ 2차 : 채권자 (매도인 → 무자력)
5) 채권의 양도
채권 매도인이 채무자의 자력 담보
① 변제기 도래 ○ → 양도시에 자력 담보 추정
② 변제기 도래 X → 변제기에 자력 담보 추정

2. 매수인의 의무
(1) 대금지금의무
1) 대금지급시기
매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정
2) 대금지급장소
매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 지급하여야 한다.
그러나 목적물 인도와 동시에 대금을 지급하는 것이 아닌 때에는 매도인의 현주소지에서 하여야 한다.
3) 대금의 이자
과실수취권과 같이 기억

매매		인도
		전	후
	원칙	매도인 과실수취 매도인 → 대금지급에 대해서 이자 청구 X	매수인 과실수취 매수인 → 대금지급에 대해서 이자 지급 ○
	예외	매수인 대금지급완료 → 매수인 과실수취  매수인 → 대금지급에 대해서 이자 지급 ○

4) 대금지급거절권
① 매수인은 동시이행의 항변권에 의하여 대금의 지급을 거절할 수 있다.
② 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는, 매수인은 그 위험이 한도에서 대금의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험이 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다. 그리고 매수인이 대금지급을 거절하는 때에는 매도인은 매수인에게 대금의 공탁을 청구 할 수 있다.

04 환매
1. 의의와 기능
매도인이 매수인에 대하여 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리를 보류한 경우, 일정한 환매기간 내에 행사함으로써 매매의 목적물을 다시 사오는 것 .주로 채권담보의 수단으로 행하여진다.
3. 내용
(1) 환매의 목적물 : 제한 없음
(2) 환매의 특약 : 매매계약과 동시에 하여야 한다.
(3) 환매대금
매매대금과 매수인이 부담한 매매비용을 합한 것을 초과하여서는 안된다.
그러나 당사자 사이에 이와 다르게 특약을 할 수 있다.
(4) 환매기간
부동산 5년, 동산 3년. 연장 금지
부동산의 경우 환매할 경우 등기해야지만 제3자에게 대항할 수 있다.
https://youtu.be/qLlYCuZVuh8