주택관리사_민법#52-1_p.455 특수저당권

제3절 저당권
05 특수저당권
1. 근저당
(1) 근저당의 의의
(2) 근저당권의 특질
계속적 거래 → 불특정 불확정 미래 → 채권 → 채권최고액 범위내 → 우선 변제
채권최고액 : 목적물로부터 우선 변제를 받을 수 있는 한도액 ○, 책임 한도액 X
최고액 한도내라면 1년분 이상의 지연배상도 담보 ○
(3) 근저당의 설정
1) 설정계약
2) 등기
근저당설정계약이라는 취지와 채권의 최고액 및 채무자 기재
담보되는 채권의 최고액에는 피담보채권의 이자도 포함 → 이자 및 손해배상금등은 따로 등기 X
(4) 근저당의 이전
근저당도 피담보채권과 함께 이전할 수 있는 것이 원칙.
계속적 거래 관계가 유지가 될 경우 일부 채권이 양도가 되도 근저당권은 수반되지 않는다.
(5) 근저당권의 효력
1) 피담보채권의 범위
① 채권최고액 : 원본 + 이자 + 지연배상금 (1년분 이상)
② 실행비용 X
③ 후순위자와 제3자 사이에는 채권최고액에 의해 조정
변제 → 말소
ⓐ 제3취득자 → 채권최고액
ⓑ 물상보증인 → 채권최고액
④ 당사자 사이
변제 → 말소
채무자 → 실제 채무액 전액
2) 담보되는 채권의 확정
원칙 : 경매 신청시
후순위권자 경매신청시 → 선순위 근저당권자 채권 확정 → 경락인 경매대금 완납시
3) 근저당권을 실행할 수 있는 시기
피담보채권액이 확정, 채권 변제기 도래
(6) 근저당권의 소멸
피담보채권이 소멸하더라도 그에 의해서는 소멸하지 않고, 피담보채권의 발생가능성이 확정적으로 없게 된 때 비로소 소멸
(7) 포괄근저당
계속적 거래 X, 모든 거래 관계에서 발생하는 채권
2. 공동저당 → 계산문제, 제일 마지막에 풀것
동일한 채권의 담보로서 수개의 부동산 위에 설정된 저당권
ex)
갑 ← 1억5천 - 을
A (1억) → 저당권 C
B (2억) → 저당권 C
(1) 동시배당 or 이시배당 → 자유선택
(2) 동시배당
① 원칙 → 가액비율 → 분담액 결정∴
A → 1/3 → 5천, B → 2/3 → 1억
② 물상보증인 소유물 존재 → 가액에 따라 분담액 결정 X
ⓐ 채무자 소유물 부속액 선배당
ⓑ 부족액 → 물상보증인 소유물
ex)
A (1억) → 갑 소유
B (2억) → 물상보증인 병 소유
∴ A → 1억 , B → 5천
(3) 이시배상
① 전액배당
② 후순위 저당권자 → 공동저당권자의 권리 → 대위 행사
만일 대위목적물이 물상보증인 소유일 경우 대위할 수 없다.
ex) 선순위 → 을, 후순위 → 병
1) 동시배당
을 → 5천
병 → 5천
2) 이시배당
을 → 1억
병 → 0
병은 동시배당에서 받을 수 있는 최고액인 5천을 B에서 대위해서 받을 수 있지만
만일 대위목적물이 물상보증인 소유일 경우 대위할 수 없다.

https://youtu.be/nwiRI2fghsw