주택관리사_민법#48_p.414 전세권과 임차권의 비교

제4장 용익물권
제3절 전세권
01 전세권의 의의
전세금 지급 → 부동산(토지, 건물) → 용도에 따라 사용,수익(용도위반시 소멸청구) → 용익물권
전세금 지급 → 반환 → 경매권, 우선변제권 → 담보물권
전세금 지급 ○ + 설정등기 ○ + 점유 X(인도 X) → 전세권 ○
전세금 지급 ○ + 설정등기 X → 임차권
전세금은 반드시 현금일 필요 없고 기존 채권으로 갈음할 수 있다.

02 전세권의 법적 성질
(1) 타물권
건물 ○, 토지 ○, 농경지 X
(2) 전세금의 지급
전세권의 요소
반드시 현금일 필요 없고 기존 채권으로 갈음할 수 있다.
(3) 용익물권성
용도에 따라 사용,수익 → 용도위반시 소멸청구 ○
(4) 담보물권성
경매권, 우선변제권 → 담보물권 ○

03 전세권과 임차권의 비교

04 전세권의 취득
전세금 지급 ○ + 설정등기 ○ + 점유 X(인도 X) → 전세권 ○

05 전세권의 존속기간
1. 전세권의 존속기간
(1) 설정행위로 정하는 경우
1) 최장기간 → 10년 초과 X
2) 최단기간
① 원칙 : 보장 X → 존속기간약정 X → 언제든지 자유롭게 소멸 통보 → 6월 → 소멸
② 예외 : 건물 전세권 → 1년 미만 약정 → 1년 보장
(2) 존속기간의 약정이 없는 경우
각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
2. 전세권의 갱신
(1) 갱신과 존속기간
갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
(2) 법정갱신(묵시의 갱신)
건물의 전세권설정자가 전세권이 존속기간만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 다만, 그 존속기간은 이를 정하지 않은 것으로 본다. 한편 법정갱신의 경우는 이른바 민법 제 187조의 법률의 규정에 의한 물권변동에 해당되므로 등기를 요하지 않는다.
① 건물 ○, 토지 X
② 존속기간 → 약정 X
③ 등기 → 필요 X

06 전세권의 효력
1. 전세권자의 권리와 의무
(1) 사용, 수익권
전세권자는 용도에 좇아 사용, 수익할 권리와 의무를 가진다.
(2) 전세권의 효력이 미치는 범위
1) 건물전세권의 지상권, 임차권에 대한 효력
전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로하는 지상권 또는 임차권에도 미친다.
전세권설정자는 전세자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
2) 법정지상권
대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이 경우 법정지상권은 건물소유자가 취득한다. 그러나 전세권의 효력은 그 건물소유자가 취득한 법정지상권에도 미치게 된다. 또한 법정지상권이 성립하는 경우 대지 소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나, 그 대지를 목적으로 하는 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
(3) 전세권자의 유지, 수선의무
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 따라서 전세권자는 필요비의 상환을 청구하지 못한다.
(4) 점유권, 물권적 청구권과 상린관계
전세권은 점유할 권리를 포함하며, 전세권의 내용의 실현이 방해된 때에는, 소유권의 경우에 준해 물권의 청구권이 발생한다. 토지전세권이든 건물전세권이든 전세권은 토지를 이용하는 권리이므로 인접하는 토지와의 이용의 조절을 목적으로 하는 상린관계의 규정은 전세권자간에 또는 전세권자와 인접토지소유자 내지는 지상권자간에 준용된다.
(5) 전세금증감청구권
감액청구 → 감액 제한 X
형성권 → 승낙 X, 일방적 ○
계약기간중 일방적 증액 → 1/20 초과 X, 1년에 1회
합의 또는 재계약 → 1/20 초과 X, 1년에 1회 제한 없음
2. 전세권의 처분
(1) 처분의 자유
전세권자 : 양도 ○, 임대 ○, 전전세 ○, 담보제공 ○
당사자가 설정행위로써 금지할 수 있다. 처분금지의 특약은 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있다.
(2) 전세권의 양도, 담보 제공, 전전세 등
1) 전세권의 양도 및 담보제공
2) 전세권의 전전세, 임대
① 전전세
ⓐ 전세권 소멸 → 전전세권 소멸
ⓑ 존속기간 & 전세금 : 원전세권 > 전전세권
② 전세권자의 책임
전세권의 목적물을 전전세 또한 임대한 경우
전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여도 그 책임을 부담한다.
3. 전세금의 우선변제권
전세권은 용익물권 이외에 담보물권으로서의 성격도 아울러 갖는다. 그래서 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 그 목적물의 경매를 청구할 수 있고, 후순위권리가 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
* 경매
1) 원칙
① 모든 저당권 무조건 소멸
② 용익권 소멸 여부 → 최우선순위 저당권과 비교
ⓐ 후순위 → 소멸 ○
ⓑ 선순위 → 소멸 X
③ 유치권 → 소멸 X
2) 권리 소멸 여부 판단
① 소멸 X → 배당 X
② 소멸 ○ → 배당 ○
배당순위 → 우선변제권 존재
ex1)

			① 모든 저당권 무조건 소멸	② 용익권 최우선순위 저당권과 비교	③ 배당순위
1순위	갑	저당권	○		1
2순위	을	전세권		후순위 → 소멸 ○	2
3순위	병	저당권	○		3

ex2) 경낙인에게 전세권을 반환 받아야 한다.

			① 모든 저당권 무조건 소멸	② 용익권 최우선순위 저당권과 비교	③ 배당순위
1순위	갑	전세권		선순위 → 소멸 X	경낙인에게 전세금을 돌려 받아야 한다.
2순위	을	저당권	○		1
3순위	병 (경매신청)	저당권	○		2

ex3)

			① 모든 저당권 무조건 소멸	② 용익권 최우선순위 저당권과 비교	③ 배당순위
1순위	갑	저당권	○		1
2순위	을	지상권		X	우선변제권  X 해당없음
3순위	병 (경매신청)	저당권	○		2

https://youtu.be/nCavXAwmF_M