주택관리사_주전무_관리실무 강의노트#3

①②③④⑤⑥⑦⑧㎡→○↑

5. 혼합주택단지관리

1) 관리에 관한 사항의 결정 및 협의

입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 제52조 제4항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협이하여야 한다.

민간임대주택에 관한 특별법 제52조 ④ 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.

① 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정

② 관리비

③ 민간임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설 유지 보수

④ 임대료 증감

⑤ 그 밖에 민간임대주택의 유지,보수, 관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

2) 공동결정 사항

혼합주택단지의 임주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

① 관리방법의 결정 및 변경

② 주택관리업자의 선정

③ 장기수선계획의 조정

④ 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항

⑤ 관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항

3) 각자 결정 사항

다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 혼합주택단지에서는 제1항 제4호(장기수성충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요 시설의 교체 및 보수에 관한 사항) 또는 제 5호(관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항)을 입주자대표회의와 임대사업자가 각자 결정할 수 있다.

① 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 별개의 동으로 배치되는 등의 사유로 구분하여 관리가 가능할 것

② 입주자 대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하지 아니하고 각자 결정하기로 합의 하였을 것

4) 합의가 이루어지지 않은 경우 관리에 관한 사항의 결정 방법

임주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이뤄지지 않은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 결정한다.

① 제1항제1호(관리방법의 결정 및 변경) 및 제2호(주택관리업자의 선정)의 사항 : 히댱 혼합주택단지 공급면적의 1/2을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정

② 제1항 제3호(장기수선계획의 조정), 제4호(장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항), 제5호(관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 요역에 관한 사항)까지의 사항 : 해당 혼합주택단지 공금면적의 2/3 이상을 관리하는 임주자대표회의 또는 임대사업자가 결정. 다만, 다음 각 목의 요건에 모두 해당하는 경우에는 해당 혼합주택단지 공급면적의 1/2을 초과하는 면적을 관리하는 자가 결정한다.

ⓐ 해당 혼합주택단지 공급면적의 2/3 이상을 관리하는 임주자대표회의 또는 임대사업자가 없을 것

ⓑ 시설물의 안전관리계획 수립대상 등 안전관리에 관한 사항일 것

5) 분쟁조정의 신청

입주자대표회의 또는 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 결정이 이루어지지 아니하는 경우에는 공동주택관리 분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다.

6. 공동주택관리기구

1) 구성

입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지, 보수 및 관리 등을 위하여 공동주택관리기구(자치관리기구를 포함한다)를 구성하여야 한다.

7. 의무관리대상 공동주택의 전환 등

1) 의무관리대상 공동주택 전환 - 전환신고

신고의무 : 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 공동주택(이하 "의무관리대상 전환 공동주택" 이라 한다)의 관리인(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)에 따른 관리인을 말 하며, 관리단이 관리를 개시하기 전인 경우에는 같은 법 제9조의3 제1항에 따라 공동주택을 관리하고 있는 자를 말한다. 이와같다)은 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 시장,군수,구청장에게 의무관리대상 공동주택 전환 신고를 하여야 한다. 다만, 관리인이 신고하지 않는 경우에는 입주자등의 1/10 이상이 연서하여 신고할 수 있다.

신고서 제출 기한 : 의무관리대상 공동주택 전환 신고를 하려는 자는 입주자등의 동의를 받은 날부터 30일 이내에 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하여 이하 시장, 군수, 구청장 이라 한다)에게 국토교통부령으로 정하는 신고서를 제출해야 한다.

2) 의무관리대상 공동주택 전환 - 입주자대표회의 구성 및 관리방법의 결정

의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등은 관리규약의 제정신고가 수리된 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하며, 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날 부터 3개월 이내에 공동주택의 관리 방법을 결정하여야 한다.

3) 의무관리대상 공동주택 전환 - 주택관리업자 선정

의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 결정한 경우 입주자대표회의는 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날 부터 6개월 이내에 주택관리업자를 선정하여야 한다.

4) 의무관리대상 공동주택 전환 - 의무관리대상 공동주택 제외 신고

의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등은 제2조 제1항 제2호 마목의 기준에 따라 해당 공동주택을 의무관리대상에서 제외할 것을 정할 수 있으며, 이 경우 입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함한다)은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장, 군수, 구청장에게 의무관리대상공동주택 제회 신고를 하여야 한다.

의무관리대상 공동주택 제외 신고를 하려는 입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함한다)은 입주다등의 동의를 받은 날부터 30일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 국토교통부령으로 정하는 신고서를 제출해야 한다.

5) 의무관리대상 공동주택 전환 - 신고 수리 여부의 통지 등

시장, 군수, 구청장은 신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고 수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 시장, 군수, 구청장이 10일 이내에 신고 수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리 기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음날에 신고를 수리한 것으로 본다.

8. 관리의 이관

1) 입주자 등에 대한 관리요구

사업주체의 요구 : 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때 까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.

입주사실통지 방법 : 사업주체는 입주자등에게 입주예정자의 과반수가 입주한 사실을 통지할 때에는 통지서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

① 총 입주예정세대수 및 총 임주세대수

② 동별 입주예정세대수 및 동별 입주세대수

③ 공동주택의 관리방법에 관한 결정의 요구

④ 사업주체의 성명 및 주소(법인의 경우에는 명칭 및 소재지를 말한다)

2) 입주자대표회의 구성

구성시기 : 입주자 등이 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

협력의무 : 사업주체 및 임대사업자는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 한다.

3) 관리방법 결정 등의 신고

입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 간리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)한 경우에는 이를 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다.

입주자대표회의의 회장은 공동주택 관리방법의 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다) 또는 변경결정에 관한 신고를 하려는 경우에는 그 결정일 또는 변경결정일부터 30일 이내에 신고서에 관리방법의 제안서 및 그에 대한 입주자등의 동의서를 첨부하여 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 한다.

4) 신고 수리 여부의 통지 등

시장, 군수, 구청장은 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고 수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 시장, 군수, 구청장이 7일 이내에 신고 수리 여부 또는 민원처리 관련 법령에 따른 처리가간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

9. 사업주체 관리

1) 관리기간

의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.

2) 관리상의 의무

관리계약 체결 및 관리비 예치금의 징수 : 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 관리비예치금을 징수 할 수 있다.

3) 어린이집 등의 임대계약 체결

임대계약의 체결 : 시장, 군수, 구청장은 입주자대표회의가 구성되기 전에 다음 각 목의 주임동동시설의 임대계약 체결이 필요하다고 인정하는 경우에는 사업주체로 하여금 입주예정자 과반수의 서면 동의를 받아 어린이집 임대계약을 체결하도록 할 수 있다.

① 영유아보육법에 따른 어린이집

② 아동복지법에 따른 다함께 돌봄센터

③ 아이돌봄지원법에 따른 공동육아 나눔터

공고 및 개별통지 : 사업주체는 어린이집 임대계약을 체결하려는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 관련 내용을 공고하고 입주예정자에게 개별 통지하여야 한다.

선정기준 : 사업주체는 어린이집 입대계약을 체결하는 경우에는 관리규약의 어린이집 임차인 선정기준에 따라야 한다. 이 경우 어린이집을 이용하는 입주자 등 중 어린이집 임대에 동의하는 비율의 사항은 적요하지 아니한다.

4) 사업주체의 주택관리업자 선정

사업주체는 입주자대표회의로부터 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장, 군수, 구청장에게 구 사실을 알려야 한다.

10. 관리업무의 인계

1) 관리업무의 인수, 인계절차 - 사업주체의 관리업무 인계

관리업무의 인계 : 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 다음 각 호의 어느 하나에 해댱하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

① 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지 받은 경우

② 자치관리기구가 구성된 경우

③ 주택관리업자가 선정된 경우

인계기한 : 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 위의 어느하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 공동주택의 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계해야 한다.

2) 관리업무의 인수, 인계절차 - 관리주체 변경 시 관리업무 인계

관리업무의 인계 : 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 제1항(사업주체의 관리업무인계)을 준용하여 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

인계기한 : 새로운 관리주체는 기존관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

인계기한의 예외 : 기존 관리의 종료일까지 인계, 인수가 이루어지지 아니한 경우 기존 관리주첸ㄴ 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경ㅇ에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말한단)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 그 인계기간에 소요되는 기존 고나리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다.

3) 관리업무의 인수, 인계절차 - 관리업무의 인수, 인계서

사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때에는 입주자대표회희희 회장 및 1명 이상이 감사의 참과하에 인계자와 인수자가 인계, 인수서에 각각 서명, 날인하여 다음 각 호의 서류를 인계해야 한다. 기존 관리주체가 새로운 관리주체에게 공동주택이 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같다.

① 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계회 및 안전관리계획

② 관리비, 사용료, 이용료의 부과, 징수현황 및 이에 관한 회계서류

③ 장기수선충당금의 적립현황

④ 관리비예치금의 명세

⑤ 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황

⑥ 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항