주택관리사_주전무_관리실무 강의노트#2

①②③④⑤㎡→

도시형 생활주택

300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령으로 정하는 주택

1. 종류

"대통령령으로 정하는 주택"이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1) 원룸형 주택 :  다음 각 목의 요건을 모두 갖충춘 공동주택

① 세대별 주거 전용면적은 50㎡ 이하일 것

② 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치 할 것

③ 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30㎡ 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

④ 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것.

2) 단지형 연립주택 : 원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 건축법에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건출 할 수 있다.

3) 단지형 다세대주택 : 원룸형 주택이 아닌 다세대 주택. 다만, 건축법에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건출 할 수 있다.

2. 건축제한

하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건출할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 한다..

① 원룸형 주택과 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택1세대를 함께 건축하는 경우

② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 제1호 다목적에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택외의 주택을 함께 건출하는 경우

하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건출 할 수 없다.

주택법령상 주택 및 용어의 정의

구분	비고
에너지 절약형 친환경 주택	저 에너지 건물 조성기술 등 대통령령으로 정하는 기술을 이용하여 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 저감할 수 있도록 건설된 주택을 말하면, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
건강친화형 주택	건강하고 쾌적한 실내환경의 조성을 위하여 실내공기의 오염물질 등을 최소화할 수 있도록 대통령으로 정하는 기준에 따라 건설된 주택을 말한다.(500세대 이상 공동주택)
장수명 주택	구조적으로 오랫동안 유지관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다. 1. 등급 : 최우수, 우수, 양호, 일반등급 2. 일반등급 : 1,000세대 이상 주택공급 3. 우수등급 : 건폐율, 용적율(100분의 115이하), 높이

3. 공동주택관리법령상 용어의 정의

정의

공동주택이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.

1) 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택

2) 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건출물로 건출하는 건축물

3) 주택법 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설

의무관리대상  공동주택

해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여햐 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.

1) 300세대 이상의 공동주택

2) 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

3) 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4) 건축법 제 11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

5) 1)부터 4)까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 전체 입주자 등의 2/3 이상이 서면으로 동의하여 정하는 공동주택

구분	비고
혼합주택단지	분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.
입주자	공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계본비속을 말한다.
사용자	공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.
입주자등	입주자와 사용자를 말한다.
임주자대표회의	공동주택의 임주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 구성하는 자치 의결기구를 말한다.
관리규약	공동주택의 임주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 입주자등이 정하는 자치규약을  말한다.
관리주체	공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다. ① 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 ② 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 ③ 주택관리업자 ④ 임대사업자 ⑤ 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지,보수,계량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)
주택관리업	공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업을 말한다.
주택관리업자	주택관리업을 하는 자로서 등록한 자를 말한다.
장기수선계획	공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 수립하는 장기계획을 말한다.
관리의무	입주자등은 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

관리방법의 결정 방법

공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느하나에 해댱하는 방법으로 한다.

① 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

② 전체입주자등의 1/10 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

구성 및 운영기준자치관리기구의 구성,운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건, 인사, 보수 책임에 관한 사항은 시도지사가 정하는 관리규약준칙에 포함되어야 한다.구성시기의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 사업주체로부터 해당 공동주택에 관한 관리요구가 있는날(의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우에는 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날을 말한다)부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리구를 구성하여야 한다.주택관리업자에게 위탁간리하다가 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁괸리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.감독 및 겸임금지자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다.주택관리업자의 선정선정기준 : 의무관리대상 공동주택의 임주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

① 전자입찰방식으로 할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

② 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

세부기준 : 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

입찰의 방법 등(대통령령) : 경재입찰

국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁일찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

① 입찰의 절차

② 입찰 참가자격

③ 입찰의 효력

④ 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항

입찰의 방법 등(대통령령) : 수의계약

계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 갖출 것

① 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 1/10 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니할 것

② ①의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 2/3 이상이 찬설 할 것

입찰과정이 참관 : 임주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

계약기간 : 계약기간은 장기수선계획의 주정 주기를 고려하여 정할 것

주택관리업자의 선정 - 기존 주택관리업자이 입찰참가 제한

입찰참가 제한의 요구 : 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회이는 그 요구에 따라야 한다.

입찰참가 제한의 절차 : 입주자등이 새로운 주태관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 한다.

4. 공동관리와 구분관리

구분	내용
공동관리 및 구분관리	입주자대표회의는 인접한 공동주택단지(임대주택다지를 포함)와 공동으로 관리하게 하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있다.
통지사항	입주자대표회의는 공동주택을 공동관리 하거나 구분관리 하려는 경우에는 다음의 사함을 입주자등에게 통지하고 입주자등의 서면동의를 받아야 한다. ① 공동관리 또는 구분관리의 필요성 ② 공동관리 또는 구분관리의 범위 ③ 공동관리 또는 구분관리에 따른 다음의 사항 ⓐ 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안 ⓑ 공동주택 관리기구의 구성 및 운영 방안 ⓒ 장기수선계획의 조정 및 자이구선충당금이 적립 및 관리 방안 ⓓ 입주자등이 부담하여야하는 비용변동의 추정치 ⓔ 그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항 ④ 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

서면동의 요건

서면동의는 다음 각 호의 구분에 따라 받아야 한다.

① 공동관리의 경우 : 단지별로 입주자등 과반수의 서면동의. 다만, 시장, 구수, 구청장이 지하도, 육교, 횡단보도, 그 밖의 이와 유사한 시설의 설치를 통하여 단지 간 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다고 인정하는 경우에는 단지별로 입주자등 2/3 이상의 서면동의를 받아야 한다.

② 구분관리의 경우 : 구분관리 단위별 입주자등 과반수의 서면동의. 다만, 관리규약ㅇ로 달리 정한 경우에는 그 에 따른다.

공동관리의 기준

공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지이 경우에는 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말한다)로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에만 해당한다.

국토교통부령으로 정하는 기준이란 다음 각 호의 기준을 말한다. 다만, 시장, 구수, 구청장이 지하도,육교, 횡단보도, 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치를 통하여 단지 간 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다고 인정하는 경우에는 제2호의 기준은 적용하지 아니한다.

① 공동관리하는 총세대수가 1500세대 이하일 것, 다만, 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우는 제외한다.

② 공동주택단지 사이에 주택법 제2조 제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것.

ⓐ 철도, 고속도로, 자동차전용도로

ⓑ 폭 20m 이상인 일반도로

ⓒ 폭 8m 이상인 도시계획예정도로

구분	내용
관리기구의 설치	입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택을 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 구성하여야 한다.
결정 통보	입주자대표회의는 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우에는 짗;없이 그 내용을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 통보하여야 한다.